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擅自买卖城中村房屋,不受法律保护

来源:湖北(武汉)勤宇律师事务所

      武汉市“长丰乡××村”长住居民王×,在其居住的房屋被纳入土地征用和拆迁范围后,因生活所迫(子女等钱住院),将其家庭自建房卖给了武汉市城镇居民李×,后发生合同纠纷。湖北(武汉)勤宇律师事务所代理了上述房屋买卖合同纠纷案件,案件代理词如下:
      一、原告系涉案房屋的所有人,依法享有房屋拆迁补偿权益。
      上世纪八十年代,为响应武汉市政府集中一切力量建设“菜蓝子”工程的号召,原告“王×”随父亲(系抗战老兵已去世)由原户籍地搬迁至武汉市硚口区城郊结合部,被安置在“长丰乡××村”生产大队从事蔬菜种植,并借住该村闲置的菜棚。后由于家庭成员逐步增多,无法居住,原告家庭经“长丰乡××村”生产大队同意,在无线电器材厂院外(现××村恩施路××号)村集体土地上建造住宅一栋,即涉案房屋。
      原告家庭在“长丰乡××村”居住生活已三十余年,虽没有将户口转入该村,但事实上已与村民长期共同居住、共同劳动、共同生活,享有同等村民待遇。
      由于历史原因和农村宅基地政策滞后等原因,原告及“长丰乡××村”绝大部分村民均没有办理农村宅基地审批手续和房屋权属证书。而且在硚口区长丰乡城中村改造工作中,无论是集体经济组织的村民,还是非村民,均是按实际居住的房屋面积获得拆迁补偿权益,而不是以是否办理了宅基地审批手续和房屋权属证书作为拆迁补偿前提条件。
      《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》第十五条规定:“《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的房屋及所占用的土地,末取得相应权证及主管部门批准文件,但确由本村被拆迁人长期自住的,可给予适当补偿,具体办法由市土地行政主管部门另行规定。”
     武汉市国土资源和规划局《武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见(试行)》(文号:武土资耕字〔2004〕317号)第六条规定:“征地过程中,拆迁城市居民和非本村村民在集体土地上于1998年12月31日以前建造和购买的房屋时,对房屋所有人的补偿按照本意见第二条第(二)项执行,其房屋占用的土地按《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》(市人民政府令第149号)规定的土地补偿费标准,对农村集体经济组织进行补偿。”
      因此,上述武汉市集体土地拆迁法规充分证明,原告所有的涉案房屋属历史遗留问题,原告对涉案房屋依法享有房屋拆迁补偿权益,不容置疑。
   
      二、被告均系武汉市城镇居民,不具备取得(购买)原告所在村集体经济组织土地上房屋的资格和身份,且购房目的是为了非法获得房屋拆迁补偿利益。
      被告“李×”住址是“武汉市硚口区古田路××号”,系武汉市城镇居民,不是涉案房屋所在地集体经济组织成员,被告在法庭上也均予以确认。
2015年1月22日,《武汉市国土资源和规划局硚口分局补偿安置方案公告》(武土征补硚公告[2015]第3号)公布了涉案房屋所在硚口区长丰乡××村28.6531公顷集体土地的补偿方案。
      因此,两被告在明知涉案房屋已纳入拆迁范围后,为牟取非法拆迁补偿利益,四处大量购买城中村待拆房屋,包括本案涉案房屋,企图通过非法买卖拆迁房屋获得拆迁补偿暴利。
      所以,上述两被告不属于城中村居民,所取得的房屋不是依法取得,购房目的不是合法目的。被告的行为严重破坏了国家关于农村土地管理的相关政策及秩序,同时也损害了村集体经济组织及其他成员的利益,应依法予以遏制和严厉打击。


      三、原告与被告签订《私人房屋买卖合同》,违反了法律和行政法规强制性规定,应属无效。
      《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
      《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要(2013年9月)》第42条规定:“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据《合同法》第五十二条和《土地管理法》第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给非同一集体经济组织成员的,该买卖合同无效;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”
      《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
      国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第(十)条规定:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
      国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第(十三)条规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
     上述法律及法规均明令禁止城镇居民购买农村集体经济组织土地及住宅(房屋),因此原、被告签订《私人房屋买卖合同》,违反了法律和行政法规的强制性规定,应属无效。
      综上所述,原告系涉案房屋的所有权人,依法享有房屋拆迁补偿权益。被告系城镇居民,企图通过非法方式购买国家已征用的集体土地上的房屋,利用政策监管漏洞,冒充村民获得拆迁补偿利益和拆迁暴利,所签署的合同不应受到法律保护,必须依法认定为无效合同。

 

 

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添加时间:2016年8月4日9:51 点击:
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