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“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议

作者:湖北勤宇律师事务所 陈宇律师

    一、“工业地产”限制分割销售转让原因
      我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等,均没有禁止“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。
      地方政府在行政管理实践中,对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场,原则上不允许工业用地使用权分割出让。原因如下:
      (一)许多“工业地产”项目,系地方政府招商引资,违规低价(甚至零地价)出让国有土地,以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。如允许投资者(开发商)对“工业地产”分割转让,将可能使地方政府预期目的无法达到,投资者(开发商)以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。
      (二)“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系,设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标,分割转让将使得上述指标无法落实,签订的土地出让合同的内容得不到落实。
      (三)“工业地产”分割转让为投资者(开发商)或买受人实际改变原土地用途提供可能。如果投资者(开发商)将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让,那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准,但未经批准的变更屡禁不止,管理难度很大。
      (四)“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍,但竞争程度远不如经营性用地,另外工业用地还享有优惠政策,取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地,不仅规避了经营性用地招拍挂,造成不公平竞争,而且在按市场价补缴出让金时,人为因素过多,容易产生腐败,不利于土地市场交易秩序,造成地方政府土地收益流失。
    二、地方政府对“工业地产”分割销售转让的规定
      全国各地“工业地产”发展程度不同,对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同,导致地方政府管理要求不尽相同。
    (一)杭州市有条件允许“工业用地”分割销售、转让
      一直以来,杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策,限制了存量土地资源优化和市场化配置程度。2014年3月14日,杭州市人民政府出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》杭政〔2014〕12号文件,被媒体解读为杭州市解禁“工业用地”分割销售、转让。
      该文件第三条第二项规定:“引导工业用地向开发区(园区)集中。市区原则上停止向开发区(园区)以外供应零星工业用地;市区以及国家级开发区、省级产业集聚区停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性传统工业项目供地。鼓励开发区(园区)建设标准厂房,标准厂房可以分幢、分层转让,中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”
    (二)上海市有条件允许“工业用地”分割销售、转让
      2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》。文件规定:
      本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地,均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形,参照本规定执行。
      在国有建设用地使用权出让合同中,应当包括以下土地使用条件,并应当对受让人的违约责任作出约定。发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、项目公司股权结构等行为,应当依约承担违约责任,直至无偿收回土地使用权。
      (一)工业用地产业项目类和研发总部产业项目类
      1.建设用地使用权不得整体或分割转让。
      2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。
      3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的,应事先经出让人同意。
      4.土地房屋整体转让的,需经出让人同意,也可按照出让合同约定,由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的,应当纳入全市统一土地交易市场实施。
      (二)工业用地标准厂房类
      1.建设用地使用权不得整体或分割转让。
      2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让,可出租。
      3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的,应事先经出让人同意。
      4.土地房屋整体转让的,需经出让人同意,也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的,应纳入全市统一土地交易市场实施。
      (三)研发总部通用类
      1.可出租;建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权,剩余部分可分割转让。
      2.土地房屋整体转让和分割转让的,需经出让人同意,也可按照出让合同约定,由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的,应纳入全市统一土地交易市场实施。
      3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的,应事先经出让人同意。
      按照工业用地全生命周期管理要求,切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记,不得分割办理登记。
    (三)南京市有条件允许“工业用地”分割销售、转让
      2013年1月13日,南京市人民政府《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》对“工业地产”分割转让规定如下:
      一般工业用地及地上房屋原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押。项目竣工后确有剩余土地或房产需分割转让、销售的,可由开发园区、工业集中区按成本价回购;或者经开发园区、工业集中区同意,转让给符合规定条件的其他企业用于工业项目。
      开发园区、工业集中区内的标准厂房项目,项目竣工后,在不改变原规划设计且不影响分割后使用效益的,经园区管委会同意,可以将厂房整栋、整层或分单元转让,但不得转让给个人。
      科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的,由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出,存量工业用地改变为科技研发用地的,由用地单位在申请时提出,但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。科技研发用地及地上房屋分割转让、销售,需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意,分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能
      板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构,不得转让、销售给个人。
科技研发用地出让时,原出让合同约定土地及房屋不允许分割转让、销售,现用地单位申请分割转让、销售的,需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意,明确可转让、销售的范围及限制条件,且允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积的50%,并按规定补交土地出让金。
    (四)武汉市“工业地产”分割销售、转让的政策
      一直以来,武汉市政府对“工业地产”分割销售、转让持默许态度,没有规范性文件做严格规定。最早涉及“工业地产”分割销售、转让的文件是2010年9月《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》,文件规定:按照《出让合同》约定的期限和条件投资开发、利用的工业用地,可以依法进行转让。工业园区的工业用地转让时,受让企业要符合该地块确定的产业要求。经公开出让的标准厂房建设用地,待其建成后方可按照出让文件的约定分割进行登记、转让和出租。
2013年8月23日,武汉市住房保障和房屋管理局、国土资源和规划局、发展和改革委员会、城乡建设委员会联合发文《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》武房发[2013]146号。
      主要内容如下:
      1、本通知涉及的房地产开发项目是指原规划用途为酒店类(含酒店、宾(旅)馆、度假村等)项目和有明确生产用途的工业项目(以下简称“该类项目”)。
      2、各房地产开发企业在取得该类项目核准或备案批复该文件后,必须严格按照该类规划用途组织设计、开发建设,不得擅自改变项目用地性质和规划用途,未经批准不得擅自分层、分(套)间分割转让。切实发挥该类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能……
该文件还对各部门的监督管理职能进行明确分工,要求房管部门不得对“酒店类”和有明确生产用途的“工业项目”办理分层、分(套)的测绘成果备案、销(预)售许可、产权登记、交易和抵押手续。一般不予受理产权分割,并在预售许可证或现售备案证上记载“该项目进行整体销售,不得分割转让”的字样。
      对武汉市文件内容解读如下:
      1、文件出台原因及管理目的
      由于商品房住宅价格持续坚挺和房地产调控政策的双重影响,武汉市部分房地产开发企业受利益驱动,将通过政府招商引资优惠政策(较低地价)取得的“旅游用地”或“工业用地”项目,擅自变更规划用途,改建商品房住宅,“分层、分套(间)”分割对外销售,并利用“非住宅”不限购、不限贷的特点,许以“售后包租”、“返本销售”等承诺,误导房地产投资和消费,造成一系列群体性上访事件和诉讼纠纷案件,严重扰乱了房地产市场秩序,引起了政府高度关注。
      2、不禁止“工业地产”作为商品房销售
      将“工业地产”纳入商品房销售的管理范围,依照商品房住宅销售管理模式进行管理,核发《商品房预售许可证》,签署《武汉市商品房买卖合同》,办理合同备案和产权登记手续,不限贷,不限购,并可获得银行贷款支持,是武汉市房地产市场的现状。虽无明文规定,但至今无限制或禁止性规定。已销售的“光谷软件园”项目受益于上述模式。
      3、文件不禁止“分层、分(套)间分割转让”
      文件要求,对“分层、分(套)间分割”销售的“非住宅”地产项目的管理方式如下:
      1、目前在售或可进行“分层、分(套)间分割转让”的“非住宅”地产项目,应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性质,并应明确约定购房人不得改变规划用途,以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷。
      2、文件发布之日后申请分割销售的“非住宅”地产项目,开发企业须经所在地政府(管委会)同意,并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。
      因此,“工业地产”地产“分层、分(套)间分割”销售具有合理性,在一定时期内仍将长期存在。
      三、法律风险防范措施
      鉴于上述政策背景,本律师针对“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议如下:
      1、对《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》的限制转让事项和内容,进行审慎审查和研读,有不明确内容应及时与土地规划部门咨询,取得确认。
      2、签订《武汉市商品房买卖合同》时,应明确约定和提示客户注意“房屋规划用途”、“房屋使用年限”、“税费标准”、“物业服务费标准”、“水电费标准”、“房屋使用注意事项”等,买受人须书面承诺自行承担擅自改变规划用途的法律责任。
      3、申办《商品房预售许可证》中须注意明确分割(分户)销售的范围,作为商品房销售行为法定依据。
      4、建议买受人为公司客户,买受人为“自然人”的应在签订认购书和合同时约定由买受人在签订《武汉市商品房买卖合同》后合理期限内,申办以注册地为东湖开发区的《公司法人营业执照》,并作为房屋登记的产权人,以免在房屋产权交易过户过程中发生办理风险。
      5、将政策不确定风险约定为“不可抗力”,就房地产政策原因导致合同履行成本增加,或合同目的无法实现的解决方式给予合理约定,以免 “情势变更”事由出现时,合同履行发生争议。
      综上所述,在中国经济逐步下行的大环境下,历来对“工业地产”分割转让管控严格城市(上海、杭州、南京)纷纷在2013、2014年放松对“工业地产”转让的要求,不是偶然现象,而是经济趋势使然。律师认为武汉市今后两年不会有更严厉房地产调控政策,出台对“工业地产”加强调控政策的可能性不大。

添加时间:2014年4月28日13:28 点击:
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