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武汉市建设工程竣工验收备案办理流程、程序和法律风险防范

作者:湖北(武汉)勤宇律师事务所 陈宇律师

      一、建设工程竣工验收备案的法律依据
      (一)《建筑法》
      第六十一条 交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。
      建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
      第七十九条 负责颁发建筑工程施工许可证的部门及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的,负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的,由上级机关责令改正,对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成损失的,由该部门承担相应的赔偿责任。
      (二)《建设工程质量管理条例》
      第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
      建设工程竣工验收应当具备下列条件:
      (一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;
      (二)有完整的技术档案和施工管理资料;
      (三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
      (四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;
      (五)有施工单位签署的工程保修书。
      建设工程经验收合格的,方可交付使用。
      第十七条 建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定,及时收集、整理建设项目各环节的文件资料,建立、健全建设项目档案,并在建设工程竣工验收后,及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。
      第三十二条 施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程,应当负责返修。
      第三十七条 工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。
      未经监理工程师签字,建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装,施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字,建设单位不拨付工程款,不进行竣工验收。
      第三十九条 建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
      第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
      建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。
      第五十六条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处20万元以上50万元以下的罚款:
……(八)未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的……。
      第五十八条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;
      (一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;
      (二)验收不合格,擅自交付使用的;
      (三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
第五十九条 违反本条例规定,建设工程竣工验收后,建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的,责令改正,处1万元以上10万元以下的罚款。
      (三)《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》建质[2013]171号
      (四)《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》
      (五)《武汉市房屋建筑工程竣工验收及备案管理办法》
      (六)《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》

      二、建设工程竣工验收的技术规范
      原《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)废止,《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2013)将于2014年6月1日起实施。
      新标准中第5.0.8、6.0.6条为强制性条文,必须严格执行。
      5.0.8经返修或加固处理仍不能满足安全或使用要求的分部工程及单位工程,严禁验收。
      6.0.6 建设单位收到工程竣工报告后,应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收。
      相对于旧版标准,主要修订内容如下:
      1、增加符合条件时,可适当调整抽样复验、试验数量的规定。
      2、增加制定专项验收要求的规定。
      3、增加检验批最小抽样数量的规定。 
      4、增加建筑节能分部工程,增加铝合金结构、太阳能热水系统、地源热泵系统子分部工程。
      5、修改主体结构、建筑装饰装修等分部工程中的分项工程划分。
      6、增加计数抽样方案的正常检验一次、二次抽样判定方法。
      7、增加工程竣工预验收的规定。
      8、增加勘察单位应参加单位工程验收的规定。 
      9、增加工程质量控制资料缺失时,应进行相应的实体检验或抽样试验的规定。
 
     
三、建设工程竣工验收备案程序
      武汉市城乡建设委员会规定,由市城建委核发施工许可证的工程,其竣工验收备案工作由市城建委委托市监督机构负责具体实施;区(开发区)建设局核发施工许可证的工程,其竣工验收备案工作由各区(开发区)建设局负责组织实施,负责办理工程竣工验收备案的部门称“备案机构”,东湖开发区建设工程由该区建筑市场管理站受理。具体办理程序和要求如下:
      (一)编制验收方案
      建设单位自查并确认完成建设工程全部内容且符合现行法律、法规、规范、标准要求后,及时制定验收方案;填写《建设工程竣工验收登记表》(本表一式六份:建设单位,规划、消防、环保部门,质量监督机构,竣工验收登记部门各一份)。
      (二)竣工验收登记
      建设单位经办人持单位授权书,在市(区)城乡建设委(局)窗口提交《建设工程竣工验收登记表》(携带“建设工程规划许可证”、“施工图设计文件审查合格书”、“工程施工许可证”原件备查)。办理竣工验收登记手续。
      (三)建设工程竣工验收行政并联审批
      建设单位在工程管辖规划、消防、环保行政管理部门办理竣工验收正式受理手续。(规划、消防、环保行政管理部门在《建设工程竣工验收并联审批记录表》中签署受理意见)
      规划、消防、环保行政管理部门统一按单位工程并联开展竣工验收工作,完成验收后在《建设工程竣工验收并联审批记录表》中签署验收意见。
      建设单位在专业部门并联验收审批期间,同步组织工程竣工质量验收工作。
      (四)建设工程质量监督报告
      建设单位完成工程竣工质量验收并取得规划、消防、环保行政管理部门出具的认可文件或者准许使用文件后,报市(区)工程管辖质量监督机构。由市(区)工程管辖质量监督机构在5个工作日内出具《工程质量监督报告》。
      (五)建设工程竣工验收备案
      建设单位在市(区)城乡建设委(局)窗口办理工程竣工验收备案手续,符合备案条件的工程即时颁发竣工验收备案证。
      建设工程竣工验收及备案办事流程图

      (六)办理竣工验收须提交的资料:
      1、房屋建筑工程竣工验收备案表或市政基础设施工程竣工验收备案表;
      2、建筑工程竣工验收报告或市政基础设施工程竣工验收报告(包括勘察单位质量检查报告、设计单位质量检查报告、施工单位工程竣工报告、监理单位质量评估报告、单位工程竣工验收原始记录、验收组人员签署的同意工程竣工验收的文件及竣工验收证书、有关质量检测和使用功能试验资料);
      3、工程施工许可证或开工报告;
      4、施工图设计文件审查合格书;
      5、规划部门出具的认可文件或者准许使用文件;
      6、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件;
      7、公安消防部门出具的验收合格证明文件或者竣工验收消防备案受理凭证;
      8、城建档案馆出具的工程档案资料认可文件或者验收意见书;
      9、工程造价管理机构对工程竣工结算文件出具的审查备案文件;
      10、施工单位签署的工程质量保修书;
      11、住宅工程《住宅质量保证书》(其中附有《住宅工程分户验收汇总记录》)和《住宅使用说明书》;
      12、建设单位建筑节能分部工程竣工验收报告;
      13、施工单位(总包方)建筑节能分部工程竣工验收自评报告;
      14、监理单位建筑节能分部工程质量评估报告;
      15、武汉市墙体验收单(施工单位联原件);
      16、市、区质量监督单位出具的建筑节能分部工程验收监督意见单;
      17、武汉市低能耗居住建筑节能设计审查备案登记表、武汉市公共建筑节能设计审查备案登记表(如有设计变更,需要提供设计变更通知单);
      18、外墙、屋面、楼地面及架空楼板、保温隔热材料进场复验报告;
      19、外门、外窗的进场复验报告;
      20、 墙体材料密度、抗压强度等进场复验报告;
      21、 外墙、屋面、楼地面保温材料备案证,门窗型材、组装企业备案证,墙体材料备案证;
      22、武汉市生产、使用预拌混凝土和预拌砂浆核准通知单;
      23、使用预拌混凝土和预拌砂浆的凭证或结算单(合同双方盖公章);
      24、预拌混凝土和预拌砂浆供应单位的合同履约情况说明(盖公章);
      25、建设单位按合同支付工程款的证明文件。

      四、竣工验收备案证明文件
      建设工程竣工验收备案工作符合上述程序要求的,将由备案机构核发《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。如下图:

      虽然建筑工程竣工验收备案不具备行政许可的特征,不属于行政许可范畴。但是,建筑工程质量监督和竣工验收备案制度是《建筑法》和《建设工程质量管理条例》所规定的法律制度,在建设管理机关工作实践中被赋予了“行政许可”的含金量,具有以下特殊证明意义:
      (一)证明建设工程竣工验收工作完成,具备向业主(建设方)交付使用的条件;
      (二)施工方与建设方结算工程价款的依据;
      (三)建设工程符合国家规定的质量验收标准的证明文件;
      (四)建设方办理建筑工程项目综合验收,向商品房买受人证明房屋质量经验收合格的证明文件;
      (五)建设方向房屋产权登记机关申办产权登记,证明房屋验收合格的必备文件。

      五、建设工程竣工验收备案的法律风险防范
      (一)建设单位在竣工验收前应通知质监部门监督验收,否则,将导致工程竣工验收无法备案。

      根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定:负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,发现有违反建设工程质量管理规定行为的,责令改正,并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。如果建设单位未通知质监部门监督验收,最终的结果就是建设单位无法办理工程竣工验收备案。 因此,建设单位应依法在工程竣工验收7个工作日前通知质监部门,对监督验收中发现的质量问题必须整改至合格,才可以办理工程竣工验收备案。
      实践中,由于建设工程竣工验收准备工作较为繁琐,须准备大量施工文件和备案材料,因此验收准备工作往往由施工单位代劳。建设单位应做到严格审查验收准备程序,严格审慎审查施工单位提交盖章的授权代理文件,不符合要求的文书材料和申报程序应坚决要求施工方补正。
      (二)工程竣工验收合格后应及时备案,否则不能投入使用,而且还将面临巨额行政罚款及民事法律风险。
      依照法律规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。
      但是许多建设单位对验收备案工作很不理解,认为工程既然已经竣工验收合格了,当然就可以投入使用,备不备案已经无关紧要,因此就拖延办理甚至压根就不想去备案。这种观点显然是错误的,及时办理备案对建设单位而言是百利而无一害,不及时办理备案将百害无一利。
      1、未办理备案则不得将工程投入使用。
      我国实行建设工程竣工验收备案制,这是政府加强对建筑工程市场的监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要的手段。根据中华人民共和国国家标准《建设工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)中的第6.0.7条规定:建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部的规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。而建设部在《关于发布国家标准〈建设工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文,必须严格执行。 据上,若建设单位未及时备案,不得将工程投入使用。
      2、未及时办理备案将导致单位和个人双重处罚。
      根据《建设工程质量管理条例》第五十六条及第四十九条的规定:建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内未将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的,责令改正,处20万元以上50万元以下的罚款。并且,依照该条例第七十三条的规定,应同时对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。 由此可见,未及时办理不仅仅是不得将工程投入使用,而且建设单位和直接负责人员都将承担巨额的行政处罚。
      3、及时办理备案可有效防范民事风险。
      建设单位由于生产或生活的需要,均希望能使已经竣工验收合格的工程尽快如期投入使用,但是,若不办理备案就不得将工程投入使用,可能会引发一系列的民事风险,有关法律规定,发包人在工程未经验收合格擅自使用的,不得就使用部分的工程质量不符合约定和由此造成的人员、财产损失要求承包人赔偿。
      (三)竣工日期、竣工范围与建设工程竣工验收备案的法律关系
      建设工程“竣工日期”可能是竣工验收合格之日,也可能是发包方拖延验收情形时的承包方提交竣工验收报告之日,或者发包方擅自使用情形的转移占有之日,还包括当事人约定的其他日期。因此,竣工日期的含义广于竣工验收合格之日。
      建设工程“竣工范围”有分项竣工,也有工程项目整体竣工。验收合格有“分项工程验收合格”,也有“综合验收合格”。实践中大量发生的建设工程竣工日期方面的纠纷,与如何认定“竣工验收合格”有关。
      一般情况下,基础验收、局部验收、分项验收是工程施工过程中必须进行检验的验收,不能视为工程全面综合验收。工程竣工应该是完成图纸设计内容和合同约定的全部工程内容,在建设方、施工方、质检部门、监理部门和其他有关各方根据国家验收标准进行的验收。
      因此,为避免在建设工程合同履行过程中由于词汇歧义而发生纠纷,建设方应明确约定“竣工日期”、“验收范围”及“验收合格”的依据,一般以“竣工验收备案证”取得时间作为双方工程价款结算、工程交付使用的合同依据和认定标准。

添加时间:2014年4月22日14:30 点击:
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