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武汉房屋拆迁确权纠纷案例
 
作者:湖北勤宇律师事务所 胡雪斌

引言

      随着中国城镇化进程的不断深入,大规模城市拆迁引发的房屋产权及拆迁补偿争议与日俱增,而“房屋所有权”归属和确权,直接决定“被拆迁人”身份的确定,和拆迁权益的归属。《中华人民共和国物权法》规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力”。在房屋买卖中,只有依法进行了房屋产权登记,房屋的所有权才发生转移。实践中,签订房屋转让协议后未办理房屋过户登记手续——而房屋却要拆迁,如何确定房屋产权归属呢?本案例反映的就是一例因房屋拆迁引发的房产确权纠纷案件。(湖北(武汉)勤宇律师事务所 房地产专业律所

案件摘要

      1999年×月,武汉XX公司与大连XX公司签订《抵债协议》,约定武汉XX公司用该公司股东“唐××”名下的房屋一套作价15万元结清欠付大连××公司的货款。(湖北(武汉)勤宇律师事务所 房地产专业律所
      协议签订后,武汉XX公司向大连XX公司交付约定房屋和产权证原件,并将拟付而未付货款15万元支付给唐××。随后,大连XX公司与武汉XX公司又签订《易货(抹账)协议》,最后确认易货(抹账)金额15万元,双方再无异议,但房屋产权过户手续却因各种原因没有办理。(湖北(武汉)勤宇律师事务所 房地产专业律所
      2012年×月,该房屋所在区域面临拆迁,大连XX公司要求唐××配合向拆迁部门说明情况,遭到唐某拒绝。另唐××为取得房屋拆迁权益,私自向房产局谎称和申报产权证遗失(实际在大连XX公司手里),并申领了新产权证准备与拆迁部门商谈拆迁补偿事宜。由此,双方就房屋拆迁权益发生争议。(湖北(武汉)勤宇律师事务所 房地产专业律所
      为此,大连XX公司起诉至法院,要求确认房屋所有权归大连××公司所有。法院审理案件过程中,拆迁部门突然催告大连XX公司搬离并拆除了争议房屋。经法院调查发现,唐××一边应诉,一边私下持新产权证与拆迁部门签订了拆迁补偿协议。由于案件标的物“争议房屋”已经拆除灭失,大连XX公司申请变更诉讼请求,要求将唐某因拆迁获得的全部拆迁权益判归大连XX公司所有。
      法院最终根据法律规定和案件证据材料,支持了大连XX公司的诉求。(湖北(武汉)勤宇律师事务所 房地产专业律所

承办律师观点

      本案是一件由房屋拆迁引发的物权确认纠纷案。由于本案并没有直接的房屋买卖合同,而且引发房屋转让的依据——两家公司之间的抵债协议及抹帐协议均缺少房屋所有权人唐某本人签字同意,所以原告方大连XX公司负有较重的举证责任。但随着案件审理的深入,案件事实被逐渐还原,而且大连XX公司证明了关键的事实——唐某从公司领取了15万元房款!相关账目及收条保存完整,并且与抵债协议抹账协议形成证据链,足以证明原告方所述事实的真实性。在大连XX公司履行了约定的付款义务后,唐某实际也履行了其交付房屋钥匙和两证的义务。大连XX公司有理由相信武汉XX公司对唐某具有合法的代理权,对房屋的处分完全是出于唐某真实的意思表示,因此两家公司之间的抵债协议引发的房屋转让的行为合法有效,唐某应依约履行合同义务,讼争的房屋所有权应属原告享有。在案件审理过程中,由于房屋被拆迁,因此所获拆迁利益亦应属原告方大连XX公司享有。(湖北(武汉)勤宇律师事务所 房地产专业律所

判决文书

湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书

(2012)鄂江汉民一初字第00493号

      原告:大连XX集团有限责任公司,住所地XX市XX区XX路38号。

      法定代表人:陈XX,董事长

      委托代理人:胡雪斌,湖北勤宇律师事务所律师。特别授权.

      被告:唐某,男,1953年12月2日出生,汉族,住址武汉市XX区XX大道X号X楼X号,公民身份号码42010619……831。

      委托代理人:许XX,武汉XXX律师事务所律师。特别授权。

      委托代理人:魏XX,武汉XXX律师事务所律师。特别授权。

      原告大连XX集团有限责任公司与被告唐某物权确认纠纷一案,本院受理后,依法由审判员王佩珊担任审判长,与人民陪审员黄婷、刘芳组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告大连XX集团有限责任公司(以下简称原告)的委托代理人胡雪斌,被告唐某的委托代理人许XX、魏XX到庭参加诉讼。审理中,经原告申请,本院对在被告唐某(以下简称被告)名下的拆迁补偿款241465元予以了冻结。本案现已审理终结。

      原告诉称,位于武汉市江汉区武汉XX故道X号房屋原系被告所在单位武汉XX设备投资有限公司(以下简称武汉XX公司)的公房,于1998年6月武汉XX公司房改时,该房屋转到被告名下。1999年1月,被告负责办理其所在单位武汉XX公司与原告签订结清双方账款的《协议书》。在协议签订过程中,被告提出用上述个人房屋抵武汉XX公司部分债务15万元,再由武汉XX公司向被告支付房款.被告的提议得到了武汉XX公司和原告的同意,并在《协议书》中作了相关约定。抵债协议签订后,被告搬家并向原告交付了房屋钥匙及两证,亦收到武汉XX公司支付的房款。此后,上述房屋一直由原告占有使用至今,只是未办理房屋过户手续。

      2011年下半年,因上述房屋所在片区被确定为拆迁范围,原告多次请求被告协助配合确定原告为上述房屋“被拆迁人”,遭被告无理拒绝。原告认为,上述房屋早在1999年即通过抵债的方式归原告所有,原告理应享有全部房屋的拆迁权益。据此,原告请求法院判令:1、位于武汉市江汉区武汉XX道X号房屋归原告所有。2、本案诉讼费用由被告承担。审理中,原告将其诉讼请求变更为位于武汉市江汉区武汉XX道X号房屋的全部拆迁权益归原告所有,具体为江汉区XX花园X号房屋及已查封的拆迁补偿款172675元归原告所有。

      被告辩称,原告起诉被告主体错误,原告诉称被告将房屋抵偿给武汉XX公司,将钥匙交给原告并搬家均没有事实根据,原告与武汉XX公司签订协议书的主体不是被告,协议书中所载明的房屋与原告诉讼请求要求确权房屋不是同一处房屋,被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

      经审理查明,1999年1月15日,原告与武汉XX公司就武汉XX公司欠原告货款289500元事宜签订了《协议书》,约定原告用轻型客车一辆(作价126000元)、位于汉口XX北路X号房屋一套(作价15万元,房屋所有权人为被告,该房屋的登记地址为武汉市江汉区武汉XX道X号,被告系武汉XX公司股东之一,该公司有股东22人)及现金13500元,结清双方债务。还约定,协议签订后,武汉XX公司将房屋的两证给原告,房屋所有权归原告,房款15万元由武汉XX公司支付给房屋所有权人,房屋所有权人拿到房款后三个月搬家交钥匙给原告。如果原告以后要求过户,武汉XX公司负责提供有关手续,过户费用由原告自理。1999年1月20日,原告与武汉XX公司就武汉XX公司用上述协议中的房屋易货(抹账)一事,签订《易货(抹账)协议)》,约定武汉XX公司欠原告机床款,金额15万元,原告欠武汉XX公司房款(系汉口XX北路X号房屋),金额15万元,双方最后确认易货(抹账)金15万元。

      还查明,1999年2月11日,被告向武汉XX公司出具借条,借款9万元,并要求将该款倒进账入武汉市住宅统建办公室市农行营业部的账户,武汉XX公司已将该款倒进入被告指定的账户,用于支付被告购房款。同年7月19日,被告向武汉XX公司出具收条,该收条载明被告收到抹账应收款6万元。被告收到上述15万元后,原告即安排单位员工入住上述房屋直至2012年底该房屋拆迁,并持有该房屋房屋所有权证和国有土地使用证原件,但一直没有办理所有权变更登记。

      又查明,2003年5月30日,武汉XX公司以内部管理不善等原因造成企业延续多年亏损为由,向武汉市江岸区工商行政管理局申请注销,同年6月24日,武汉市江岸区工商行政管理局对武汉XX公司进行注销核准登记。因行政区划变更及路名变更,坐落武汉市江汉区武汉XX道X号房屋与汉口XX北路X号房屋系同一房屋。

      审理中,2012年4月28日,被告重新办理了上述房屋的两证。同年7月24日,原告诉至本院,请求判令武汉市江汉区武汉XX道X号房屋归原告所有。同年10月18日,被告与江汉区房屋征收管理办公室(以下简称甲方)签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议》,协议内容为被征收房屋为武汉市江汉区武汉XX道X号,补偿方式为货币补偿,补偿总金额为672379元(其中房屋补偿金额604927元、装修补偿金额27784元、其他构筑物补偿金额13610元、搬迁费900元、按期搬迁奖励20838元、设施、设备补偿金额4320元),被告选定由甲方提供的位于XX花园X号房屋作为安置房(建筑面积90.84平方米),安置房价值508704元。被告过渡期限自2012年10月18日至2013年4月17日,临时安置费为9000元。以上款项补偿总额合计681379元,与安置房结清差价后由甲方实际支付给被告172675元,支付方式为转账。

      因该房屋于审理中被拆迁,原告将其诉讼请求变更为武汉市江汉区武汉XX道X号房屋的全部拆迁权益归原告所有,具体为XX花园X号房屋及已查封的拆迁补偿款241465元归原告所有。

      以上事实,有原、被告的陈述,协议书、易货(抹账)协议、诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用证、房款支付凭证、公司注销核准登记通知书、借条、中国银行转账支票存根、收条、证人刘X、江XX的证言等证据经庭审质证后予以证实。

      本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。原告与武汉XX公司签订的协议中约定,用被告所有的位于汉口XX北路X号房屋一套(作价15万元)等财产抵偿债务,后双方又签订《易货(抹账)协议》,再次确定以房款易货(抹账),上述协议中虽没有被告的签名,但因被告系武汉XX公司员工,且系武汉XX公司股东之一,武汉XX公司持有被告名下房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件,且武汉XX公司与被告均实际履行了协议中关于抹账的15万元由武汉XX公司支付给被告,被告拿到房款后三个月搬家交钥匙给原告的约定,并将两证交付原告,致使原告确有理由相信被告完全知晓并同意武汉XX公司的代理行为。原告与武汉XX公司签订协议后,武汉XX公司通过转账和现金即实际支付给被告15万元,原告员工也入住上述房屋,至今已居住多年,被告一直未对上述房屋进行管理和使用。虽被告未在《协议书》和《易货(抹账)协议》上签字,《协议书》和《易货(抹账)协议》存在瑕疵,但协议内容均已实际履行,上述证据能够相互印证,形成锁链,可以认定《协议书》和《易货(抹账)协议》的真实性,可以认定被告对协议内容的实时、完全知晓,且协议的内容不违反法律的禁止性规定,故依法可以确认《协议书》和《易货(抹账)协议》为有效约定。讼争的原武汉市江汉区武汉XX道X号房屋,即拆迁地址为汉口XX北路X号房屋所有权应属原告享有,现该房屋的拆迁协议已履行完毕,由被告签订的拆迁安置补偿标准和补偿方式原告也表示认可,故原告要求确认全部拆迁权益即江汉区XX花园X号房屋及拆迁补偿款172675元归原告所有的诉讼请求,本院予以支持。被告辩称其对武汉XX公司将其房屋进行抹账的行为毫不知情的意见,没有事实和法律依据,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条,《中华人民共和国物权法》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:

      一、坐落于江汉区XX花园X号的拆迁安置房归原告大连XX集团有限责任公司所有,被告唐某应于本判决生效后一个月内协助原告大连XX集团有限责任公司办理上述房产的登记手续。

      二、武汉市江汉区武汉XX道X号房屋(即汉口XX北路X号房屋)的拆迁补偿款172675元归原告大连XX集团有限责任公司所有,被告唐某应于本判决生效后一个月内将上述款项返还原告大连XX集团有限责任公司。

      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      案件受理费XXXX元,邮寄费XX元,诉讼保全费XXXX元,共计XXXX元,由原告大连XX集团有限责任公司负担XXXX元(已付),被告唐某负担XXXX元(此款原告大连XX集团有限责任公司已预付,由被告唐某随上述款项一并支付给原告大连XX集团有限责任公司)。

      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院.


二〇一三年八月二十二日

 

 

注:1、上述内容仅作为参考信息,不能视为本律所对任何事项法律意见或法律依据;2、如果您对该事项还有其他问题,请您与本律所联系,我们会及时提供全方面的法律咨询和服务。联系地址:中国武汉市江岸区黄孝河路特1号颐和丽晶大厦B2-1-2301室,联系电话:027-85781940,联系人:徐女士,湖北(武汉)勤宇律师事务所

添加时间:2013年9月9日10:22 点击:
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