设为首页 | 加入收藏 | 网站地图
 领先业务
    与时俱进,开拓创新,勤宇律师以建筑房地产,公司法律顾问,刑事辩护,民商事诉讼代理业务为主,立足武汉,面向武汉城市经济圈,专业立所。
 顾问单位及客户  
当前位置:首 页 >> 房地产案例 >> 新闻内容
解读武汉市禁止“分层、分套(间)分割转让”政策

作者:湖北勤宇律师事务所 陈宇律师

      2013年8月23日,武汉市住房保障和房屋管理局、国土资源和规划局、发展和改革委员会、城乡建设委员会联合发文《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》武房发[2013]146号。该文件通常被理解为禁止房地产开发企业“分层、分套(间)分割转让”房屋的房地产调控政策,本律师认为该政策与房地产调控无关。
      一、文件主要内容
      该文件主要内容如下:
      1、本通知涉及的房地产开发项目是指原规划用途为酒店类(含酒店、宾(旅)馆、度假村等)项目和有明确生产用途的工业项目(以下简称“该类项目”)。
      2、各房地产开发企业在取得该类项目核准或备案批复该文件后,必须严格按照该类规划用途组织设计、开发建设,不得擅自改变项目用地性质和规划用途,未经批准不得擅自分层、分(套)间分割转让。切实发挥该类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能……
该文件还对各部门的监督管理职能进行明确分工,要求房管部门不得对“酒店类”和有明确生产用途的“工业项目”办理分层、分(套)的测绘成果备案、销(预)售许可、产权登记、交易和抵押手续。一般不予受理产权分割,并在预售许可证或现售备案证上记载“该项目进行整体销售,不得分割转让”的字样。
      二、文件出台原因及管理目的
      近一段时间以来,由于商品房住宅价格持续坚挺和房地产调控政策的双重影响,武汉市部分房地产开发企业受商业利益驱动,将通过政府招商引资优惠政策(较低地价)取得的“旅游用地”或“工业用地”项目,擅自变更规划用途,改建商品房住宅,“分层、分套(间)”分割对外销售,并利用“非住宅”不限购、不限贷的特点,许以“售后包租”、“返本销售”等诱惑,误导房地产投资和消费,造成一系列群体性上访事件和诉讼纠纷案件,严重扰乱了房地产市场秩序,引起了政府的高度关注。
      武汉市有关机关为进一步遏制上述违规行为,出台和制定上述文件,从房地产项目的源头加强管理,以期杜绝“非住宅”项目进入“住宅”销售市场,与商品房住宅的开发商抢资金、抢客户的情形,实现地方政府关于“扩大税源、安排就业、提升城市配套功能”的招资引资目的,维护商品房住宅销售市场交易秩序。
      因此,该文件的出台不是为了强化房地产调控政策,而是为了保护和促进商品房住宅销售市场的健康发展,是政府履行房地产市场管理职能的正常管理措施。
     三、该文件不禁止“工业地产”作为商品房销售
      将“工业地产”纳入商品房销售的管理范围,依照商品房住宅销售管理模式进行管理,核发《商品房预售许可证》,签署《武汉市商品房买卖合同》,办理合同备案和产权登记手续,不限贷,不限购,并可获得银行贷款支持,是武汉市房地产市场的现状。虽无明文规定,但至今无限制或禁止性规定。
      该文件并没有改变上述现状,符合“项目用地性质和规划用途”的“非住宅”工业地产项目,不属于上述文件限制或禁止“分层、分(套)间分割转让”的范围。
      四、该文件不禁止“分层、分(套)间分割转让”
      根据该文件要求,对“分层、分(套)间分割”销售的“非住宅”地产项目的管理方式如下:
      1、目前在售或可进行“分层、分(套)间分割转让”的“非住宅”地产项目,应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服 务费、水电费、项目性质,并应明确约定购房人不得改变规划用途,以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷。
      2、该文件发布之日后申请分割销售的“非住宅”地产项目,开发企业须经所在地政府(管委会)同意,并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。
      因此,“非住宅”地产项目“分层、分(套)间分割”销售具有合理性,在一定时期内仍将长期存在。
      五、该文件不能禁止房屋所有权人对房屋“变更登记”和交易的行为
      该文件仅从房屋初始登记环节,限制了不法开发企业通过预售方式分割销售在建房屋,获得商品房住宅销售利润的行为。但是,在房屋产权人经初始登记取得《房屋所有权证》后,产权人完全可以根据《房屋登记办法》的规定,申请办理《房屋所有权证》的变更登记,并以貌似合理的理由或借口,申请房屋“变更登记”,以达到分割(分户)交易的目的。
      建设部《房屋登记办法》和《武汉市房屋登记办法实施细则(暂行)》的规定,“房屋同一所有权人分割或合并房屋的”属于法定变更登记的事项,应予以办理变更登记。
      武汉市住房保障和房屋管理局“行政许可”事项中,“同一所有权人分割、合并房屋的变更登记”,仅需提交以下资料:
      1、登记申请书;
      2、申请人身份证明;
      3、房屋所有权证;
      4、房屋分割、合并的原因证明文件;
      5、房屋测绘报告和房屋测绘平面图;
      6、经相关部门批准的设计图;
      7、其他必要材料。
      房屋登记交易中心受理上述申请后,仅从以下方面进行审核:
      1、申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致;
      2、申请人提交的房屋权属证书、登记证明是否真实、有效;
      3、申请变更登记的房屋与房屋登记薄记载是否一致;
      4、申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致;
      5、申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;
      6、是否存在法律法规规定的不予登记的情形。
      除上述审查范围外,并无其他明文规定的前置审批程序。据了解,不少违规房地产开发项目(如企业集资建房上市交易)正是通过上述方式达到交易过户和办证的目的,也有少数房屋中介企业将收购的企业存量房或改制资产进行必要的住宅改造后,通过上述方式以达到销售住宅牟利的目的。
      由于房屋变更登记的申请手续简便,没有复杂前置审批程序和特别行政许可,审查标准较为模糊宽泛,也给房屋登记部门有关环节创造了权利寻租机会,在房地产市场已是公开的秘密。
      六、建议和提示
      鉴于该文件对商品房住宅市场的管理目的,本律师对正在武汉进行“工业地产”的开发企业建议:
      1、有关项目在“发改委”办理项目核准和备案手续时,申报文件和图纸中应注意明确项目性质、用途和房屋分层(分户)要求,不宜对房屋进行整幢、整片地概括性报建,宜细不宜粗,为事后修改规划方案留有余地,同时也为目标客户打消产权登记疑虑做好前期准备,为销售工作减少不必要障碍。
      2、办理商品房预售许可时,须向所在地政府(管委会)申请“分割销售”,办理联席会“审定”批准,并要求批准机关在《商品房预售许可证》中注明分割(分户)销售的范围。
      3、与客户签订《武汉市商品房买卖合同》时,应明确约定和提示客户注意“房屋规划用途”、“房屋使用年限”、“税费标准”、“物业服务费标准”、“水电费标准”、“房屋使用注意事项”等事项,购房人须书面承诺自行承担擅自改变规划用途的法律责任。

相关链接:
武汉房地产律师简介
武汉房地产律师服务指南

注:1、上述内容仅作为参考信息,不能视为本律所对任何事项法律意见或法律依据;2、如果您对该事项还有其他问题,请您与本律所联系,我们会及时提供全方面的法律咨询和服务。联系地址:中国武汉市江岸区黄孝河路特1号颐和丽晶大厦B2-1-2301室,联系电话:027-85781940,联系人:徐女士,湖北(武汉)勤宇律师事务所

添加时间:2013年10月24日15:31 点击:
投它一票关闭窗口

版权所有:湖北勤宇律师事务所(HuBei QinYu&Law Firm)
官方网址:http://www.qinyulawyer.com.cn 官方邮箱:whyhlz@263.net 备案序号:鄂ICP备17025968-1号
地址:武汉市江岸区黄孝河路特1号颐和丽晶大厦B2-1-2301室 邮编:430010 电话:027-85781940
专业网站:湖北(武汉)建筑房地产法律信息网 武汉中小企业法律法律服务平台
网站所刊登的各项快讯内容、信息和专题专栏资料,均为湖北勤宇律师事务所版权所有,未经协议授权,禁止转载或建立镜像