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关于侵占闲置(烂尾)房屋行为的法律责任

                                              来源:湖北勤宇律师事务所 陈宇 律师

      最近,关于“汉口香榭大厦”房屋被侵占而无人管理的新闻报道,反映出闲置(烂尾)房地产在司法执行和债权人实现债权中发生的困窘和尴尬,在司法实践中绝非个案。
      一、闲置(烂尾)房地产无人管理的法律原因;
      如新闻报道披露,“汉口香榭大厦”的开发商武汉瑞发房地产开发公司(下简称“瑞发公司”) 将该项目部分房屋抵押给债权人“汉口银行”等八家单位,因经营不善、资金链断裂,无法清偿到期债务,所开发的项目无法竣工交付使用,造成烂尾。
      根据法律规定,债权人取得抵押物的抵押权,仅是取得在债务人无法清偿到期债务时,通过将抵押物处置以后的优先受偿权,而不是抵押物的所有权。债权人如需实现抵押权,必须通过向人民法院起诉债务人,并由人民法院在司法执行程序中对抵押物进行拍卖,拍卖取得的款项由抵押权人优先受偿。因此,债权人不是被抵押房产当然的物权所有人。
      另从新闻报道了解到,由于该项目配套设施未实际竣工达到交付使用条件,和开发商“瑞发公司”的违规建设行为,导致该项目被抵押房屋无法根据有关规定办理产权登记手续。而无产权登记的房屋因不能上市流通,无法按有关规定进入评估、拍卖程序,有意投资竞买的当事人或债权人无法通过司法执行程序和拍卖程序取得上述房屋的产权。
      由此,发生了如新闻报道所披露的,一方面该项目的开发商“瑞发公司”作为上述房屋的开发建设单位和产权单位,无资金也无能力继续进行开发管理,且超面积的违规建设行为将面临政府房地产规划管理部门较为严厉的行政处罚;另一方面债权人和抵押权人因无法通过人民法院司法执行实现债权或取得被抵押房屋的产权。从而发生了大量被“闲置”房屋被人侵占牟利,无人管理的现状。
      在人民法院的司法执行案件中,因开发商资金断裂和违规建设行为,导致被抵押或被执行房屋无法办理产权登记手续和产权过户手续的案件绝非个案。
      二、闲置(烂尾)房地产的解决途径
      烂尾楼产生原因错综复杂,主要原因在于开发项目缺乏资金而导致工程中途夭折,或者错综复杂的债权债务关系,使项目运作过程中产生的矛盾不易解决,项目继续运作下去的难度较大。笔者认为仅通过政府或人民法院或通过债权人某一方来解决烂尾楼问题,是不现实的,而应借鉴沿海发达地区处理烂尾楼的经验,充分发挥政府的协调作用,协调房地产管理部门、人民法院和债权人之间的关系,综合运用行政、司法和市场经济手段依法解决烂尾项目。
      首先,要对建设周期超过一定时间,无法竣工交付使用的项目进行清理,严格监督管理,对可能为烂尾楼的开发商和投资人进行警示,敦促其尽快解决问题,防止项目烂尾。
  其次,对烂尾无力自救的项目,应由烂尾楼的债权人,包括银行、购楼业主等,向人民法院提出诉讼,进入司法程序。对于进行违规建设、拖欠政府土地出让金和配套设施费的烂尾楼项目,政府房地产管理部门也先行向人民法院提起诉讼。
  第三,由人民法院按正常的司法程序,正式刊登公告,组织和进行债权登记,由法院和债权人公开选择评估机构和拍卖机构,对烂尾楼项目限期组织评估,公开进行拍卖,并按照拍卖结果,依法对债权人的权益进行清偿。
      第四,对于通过依法拍卖受让烂尾楼的开发企业,给予政策扶持和税费优惠,并应允许按照正常程序从事房地产项目的后续开发建设和经营,帮助其完善产权登记手续,使其开发的房屋可以上市交易,有利可图。
      三、房屋侵占人的法律责任
      大多数长期烂尾项目的房屋已被债权人或抵押权人向人民法院申请财产保全措施,即已被有关法院依法查封,进入司法执行程序。如侵占人擅自使用被查封的房屋或牟利,人民法院有权要求其立即搬离,否则侵占人的行为已构成故意破坏和扰乱诉讼秩序,妨碍民事诉讼活动,人民法院可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条之规定,根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      同时,侵占公私财物的行为也违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十六条第三款之规定,属于扰乱社会公共秩序的行为,公安机关可依法对侵占人给予治安处罚。
      另根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》的规定,被侵权的单位和个人有权对侵占人提起民事诉讼,要求其返还财产、赔偿损失、恢复原状。
   
      综上所述,笔者希望有关政府、人民法院、债权人积极履行各自的职责,依法、及时、有效地处理闲置(烂尾)房屋的善后事宜,使社会财富物尽其用,避免造成损失的进一步扩大,消除社会不安定因素。同时,笔者也希望那些侵占人清醒认识到侵占他人财产的法律责任,一旦被追究法律责任,悔之晚矣。

添加时间:2010年9月17日13:27 点击:
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