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事故结论已明了,业主该怎么办
 
——聚焦上海商品房倒覆事件(二)
 
 
 
    根据有关新闻报道,2009年6月27日5时30分左右,上海市莲花南路莲花河畔小区一幢在建的13层楼房倒塌。根据上海市政府公布的调查结果,房屋倾倒的主要原因是紧贴7号楼北侧在短期内堆土过高,最高处达10米左右。与此同时,紧临大楼南侧的地下车库基坑正在开挖,开挖深度达4.6米。大楼两侧的压力差使土体产生水平位移,过大的水平力超过了桩基的抗侧能力,导致房屋倾倒。
调查结果称,原勘测报告经现场补充勘测和复核,符合规范要求;原结构设计经复核符合规范要求。大楼所用PHC管柱经检测质量符合规范要求
    如果没有其他更具有法律效力的结论,上海楼房倾覆事件的事故原因及结论已经明了,排除了不可抗力和其他意外因素。也就是说本次事故不是天灾,而是人祸。该楼房施工现场的堆土和地下车库的开挖,是导致本次事故的直接原因,作为该项目的建设方即房地产开发商负有不可推卸的责任。那么业主应该如何维护自己的合法权益呢?笔者认为,可通过以下步骤进行:
    一、书面通知开发商解除已签订的《商品房买卖合同》;
    如上所述,由于开发商的原因,导致双方签订的商品房买卖合同无法继续履行,实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;五)法律规定的其他情形。第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。的规定,有关业主可以书面通知开发商解除已签订的《商品房买卖合同》,如开发商有异议,合同的解除行为可以通过合同约定的争议处理方式,向有管辖权的法院或仲裁机关依法确认。
    二、书面通知有关银行解除房屋按揭贷款合同,终止还款;
    有关业主在依法解除与开发商的《商品房买卖合同》后,如该房屋有按揭贷款,可以与有关银行协商或通过诉讼、仲裁方式解除与银行的按揭贷款合同,终止有关贷款的本息的支付。
    相关法律依据如下:
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
    第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
    根据以上法律规定,开发商应应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
    三、交涉、索赔经济损失
 业主已经支付的房款应由开发商返还,除此以外,业主的经济损失也应由开发商承担全部的赔偿责任。笔者认为,经济损失包括业主已支付的首付款的银行利息、业主已支付承担的房屋按揭贷款的利息,业主另行购房时因房价上涨而发生的经济损失,即房屋差价损失。
    为此,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
    由于现行房地产市场的价格一路走高,那么本来合同约定的,交付日期的价格和现在的价格有差价。因为开发商的原因导致业主合同目的及可期待的利益无法实现,业主如果再重新购买必然要承担差价损失。笔者认为房屋差价损失是实际损失,业主完全可以根据上述法律规定,要求开发商承担购买房屋所花费的合理费用以及解除合同再去购买这样房屋,所多支出的价格涨价的费用。房屋差价的依据,可根据当地的房地产部门和中介部门所发布的价格信息和当时购买价格的差价,测算一个均价。在案件中,业主可以委托房地产评估机关或有关司法鉴定机构对该部分损失进行鉴定。
    四、执行问题
    有关新闻报道显示,涉及倒房事故的的开发商现有净资产仅有二千二百余万元,是否对承担倒房事件的有关业主有偿债能力?笔者认为,这样的担心没有必要。理由如下:
    一、从已公开的资料显示,“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号,地块编号闵字(2003)197号,地块面积为42342平方米,土地出让日期为2003年10月10日,出让时间为70年,项目容积率1.8,中标价格4600万元,按照4600万元的中标价格计算,土地楼板价格不到604元/平方米(土地楼板价=中标价格/出让地块面积/ 项目容积率),按照该楼盘网上房地产的成交均价14297元/平方米计算,仅占到目前房价的4.2%,该项目的利润或将高达360%。
    “莲花河畔景苑”总房源为629套,已销售的房屋已售出503套,撤销14套,可售套数为140套。该开发商开发的“罗锦苑”项目总套数36套,已售完。该开发商“罗锦新苑”总套数289套,可售套数207套。上述项目的销售情况说明“莲花河畔景苑”项目已处于盈利状态,加上开发商的其他存量资产,完全可以赔偿“莲花河畔景苑”7号楼有关业主的经济损失;
    二、本案事故,不排除有关施工单位、设计单位、监理单位的责任,开发商可以根据与有关单位的建设工程合同,向负有责任的单位进行理赔,从而用以赔偿有关业主的经济损失;
    三、有关业主在进行诉讼或仲裁时,可先行申请财产保全措施,申请人民法院对开发商的银行帐户或未销售的商品房进行查封、冻结,如开发商不能履行法院判决,可申请法院强制执行拍卖开发商的房地产。
添加时间:2009年7月9日10:43 点击:
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